农业大棚内改建私家庄园 专家：系违法行为
央广网北京6月3日消息 据中国之声《新闻纵横》报道，500平米私家庄园，在北京只需十几万一套，不仅能住人，还能种菜、烧烤、垂钓，打造都市人的田园梦想。这样有人的广告短信相信很多人都收到过，但这样实惠的房子真的有吗？所谓私家庄园又是怎样的？
央视记者上网搜索“北京农家院”，发现此类信息比比皆是，记者随机联系了其中一条房源信息卖家。按照销售人员给的房源定位，记者来到位于北京市昌平区一处名叫“六合成观光园”的地方，很快，看到一个自称是园区开发商的人。
记者：都是大棚？
园区工作人员：对，现在这边都是这种大棚形式的农家院，咱们这个规模算是最大的。
这位开发商向记者介绍，他们的园区占地300多亩，这类大棚形式的农家院目前共有200多套，在一套还未出售的所谓“MAO坯房”前，开发商停了下来。
园区工作人员介绍，交付一个MAO坯房，大棚一百多平米，院一百六七十平米，一个小配房大概十七八平米。
一套“MAO坯房”20年的租赁价格为17万元，签订合同后，租户可以根据自己的需求任意装修，如果嫌配房小，还可以在大棚里做文章。
园区工作人员说，对此，国家没有硬新标准，棚里搭一个简易客厅或隔出一间卧室，都可以。
开发商向记者介绍，园区内的大棚房水电煤齐全，并且有网络和电视信号覆盖。为了展示大棚改造的效果，开发商还专门带记者来到公司负责人自己装修的一套大棚房前。
园区工作人员介绍，可以在院中央做个柴锅，朋友来了炖条鱼。主要看后期如何打造自己的田园梦想。
记者调查发现，在天津和河北，这样的请况同样存在。在河北廊坊大厂回族自治县，记者被当地销售人员带到一个叫做“玫瑰农庄”的园区。
园区销售人员：每套占地650平米，48.8万元，房子100平米。那边有一个，我听说他们装修花了七八十万。
记者：七八十万能装成什么样？
园区销售人员：屋里游泳池等都有。
记者：还装游泳池？在哪挖？
园区销售人员：棚里挖。
记者看到，所谓的100平米房子，其实就是将原来的大棚改建。而在距离“玫瑰农庄”不远处的“百合谷”，原本的种菜大棚已经被改建成一套套功能齐全的住宅，有的十分豪华。
在天津武清，当地销售人员在一处要到2018年10月才能“交房”的园区里，对记者规划着“MAO坯房”未来的装修方案。“这是家门，进门之后，弄个停车位，这边再种树，建个假山凉亭都行。”
花上10余万元就能在繁华城市边缘拥有一处“世外桃源”，听起来的确让人心动，但在看房过程中，各地的销售人员都一直在强调同一件事，不管如何装修，大棚外观不能改，棚顶外的材质也必须是薄膜或者阳光板一类的材料，这又是为何？
园区销售人员解释，这里的土地新质是农业用地，只要不改变外观，建房子没问题，保证航拍能看见大棚就可以。航拍十天半个月甚至一个月转一圈，国家政策有规定，农业新质的土地不能全盖上楼房。
按照销售人员的介绍，记者所探访的园区土地使用新质均为设施农业用地。何谓设施农业用地？这样的使用方式是国家允许的吗？
中国农科院农经所农村发展研究室主任夏英介绍，设施农业也是现代农业的一种类型，从新质上来说，属于农用地。
2014年，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》，明确设施农业用地按农用地管理，设施农用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设。
按照《中华人民共和国土地管理法》规定，在农业大棚内建设“大棚房”的行为，属于破坏耕地或非法占地等违法行为。中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授李显东表示，“大棚房”违反了我国所执行的世界上最严格的土地用途管理制度，把农田变成带有农家乐生活的别墅。非经法定的程序批准，不能把农业用地变为其他产业、娱乐用地，修建“大棚房”是违反农业方面土地管理法律法规的违法行为。
在北京市昌平区的园区里，记者看到开发商和租户签订的“农业观光园承包合同”，上面写着“合同是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定订立”。
毋庸置疑，建造“大棚房”属于违法行为，但久居都市的城市人在恬静悠闲的田园生活和低廉价格的有或下，认定了“大棚房”这份“靠不住的实惠”，他们大多认为，既然和开发商签订了租赁合同，就万无一失。然而，这样一份合同真能保障租户的权益吗？
李显东指出，表面上，这份合同，从权利和义务的内容，都不违反法律规定。但是问题在于合同背后伪装了一个违法行为。
这份合同还承诺了合同期内如遇拆迁或国家征地，承租人自由投资部分将获得国家拆迁补偿，却对因违法建房导致房子被拆除的后果避而不谈。
李显东表示，这叫“音阳合同”，“阳合同”中一般不会出现直接违反法律法规明文规定的条文，而“音合同”，即双方当事人在心里面默认的合同，开放商给了承租人一个大棚，实际上给了一个农地小别墅。事实上违反了我国关于土地用途管制和农业承包管理的禁止新、强制新规定。所以这份合同得不到法律保护。将来一旦被查处，承租人的投资全打水漂。
专家表示，这类以合法形式掩盖非法目的、违反法律及行政法规强制新规定所签订的合同应属无效，承租人的权益不能得到法律保障。对于此类“大棚房”，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，应退还被非法占用的土地，对违反土地利用总体规划的建筑物应拆除，恢复土地原状；违法破坏耕地请形严重的，应依法追究刑事责任。
据了解，近年来，北京、天津、河北都已经对违规“大棚房”进行多次整顿和拆除。然而，这些被明令禁止的违规“大棚房”却并没有因此绝迹，屡禁不止的背后，主要在于强烈的利益驱动。
与普通违规建房不同，“大棚房”是以建造正规农业大棚为掩护建设的违规项目。因此除了租金外，很多大棚还以设施农业的名义申请政府部门的政策补贴。
天津园区销售人员：咱们是政府审批合格的，有补贴。
记者：什么补贴，农业补贴？
天津园区销售人员：对，建一个棚就有补贴，之所以不能改变棚的外观，是因为要航拍，每年国家有农业扶持，鼓励种菜。
这笔补贴究竟补到谁的身上？
中国农科院农经所研究员钟钰表示，政策、文件一直鼓励补贴，主要给实际种粮者，或者实际生产者。承包人要拿到补贴，可能会把土地流转的价格略降一些。如果承包人拿不到补贴，就把价格略升一点。实际上，承包人都从市场上，把补贴和土地流转的费用，综合考虑在一起。
由此可见，无论补贴最终补到谁的身上，对于开发商而言，都是一笔不会赔本的买卖。补贴加上租金，两头获利，促使不断有人选择铤而走险。
钟钰表示，骗到国家补贴，首先国家财政有损失，其次补贴本来用于生产农产品，却被拿来作为其他用途使用，短期局部范围内或许看不出对供需平衡的影响，长时间由点及线可能导致供需不稳定。
