最近，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位再次被官方强调，这意味着近一年来连续不断的房地产严调控政策将延续。从房贷市场的角度看，全国首套房利率已经连续九个月上涨，9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。许多潜在购房者不禁要问：房贷利率还会涨上去吗?未来按揭贷款市场的趋势如何?
房贷利率缘何连续上涨?
过去一年来，央行通过公开市场草作、上调资金市场草作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策，但贷款基准利率始终未调整。因此，商业银行通过调整房贷利率浮动幅度，来贯彻落实决策部门房地产调控的政策意图。
事实上，从2016年9月30日以来，房地产调控政策层层收紧，特别是2016年年底，中央经济工作会议明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位后，中央各部门、各大城市密集推出了一系列房地产调控措施。有媒ti统计，2017年1-9月份，中央和地方有关房地产调控的政策已经接近180次。央行、银监会等部门此前支持首套房信贷政策的表态避而不谈，取而代之的是全面限制房地产市场各类信贷。今年下半年，监管部门严查消费贷进入房地产市场，最近央行行长明确提出“警惕并防控房地产市场泡沫风险”。
某种意义上讲，房地产信贷业务已经到了“露头就打”的局面。在此大环境下，各大商业银行顺势连续提高房贷利率也在所难免。从数据上看，今年以来，全国首套房按揭贷款利率从4.45%连续上调至5.22%，二套房按揭贷款利率涨幅相对平缓，但仍从5.39%上升至5.6%。
房贷利率还能升多少?
大多数商业银行作为国有金融机构，贯彻落实中央房地产调控政策是其职责所在。然而，在放贷过程中，商业银行仍需要遵循财务可持续的原则，即商业银行资金成本不应长期低于房贷利率。笔者从以下两个方面来大ti评估商业银行资金成本与房贷利率的关系。
首先是银行理财产品收益率。由于近年来央行存款基准利率保持不变，银行理财产品收益率可以大ti反映商业银行负债端的资金成本波动。历史上，央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行理财产品收益率2个百分点左右，这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。但2017年以来，随着央行微幅收紧货币政策实施，理财产品收益率迅速攀升，至9月末已达到4.8%，超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。
因此，理论上讲，若以银行理财产品收益率来衡量银行资金成本，房贷利率可能会上升到6.8%左右。事实上，在2011年年末和2014年末初，理财产品收益率达到阶段新新高的两个时间点，按揭贷款利率也曾分别达到7.62%和6.96%的高点，高于同期理财产品收益率2个百分点左右。
其次是同业存款利率。对于许多中小型商业银行而言，同业存款是其重要的资金来源，因此同业存款利率是衡量其资金成本的基准之一，这对于中小银行的按揭贷款业务也不例外。2016年四季度以来，商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年4月份的4.8%左右，但5月份以来金融去杠杆使得同业存款利率有所回落，不过仍维持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房贷利率上限也大ti在6.5%左右。
综合来看，在当前房地产市场调控和利率市场化的大环境下，若仅考虑商业银行按照财务可持续原则开展按揭贷款业务，同时假设银行负债成本——银行理财产品收益率和同业存款利率保持窄幅波动，那么房贷利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以预计，无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。
按揭贷款市场将往何处去?
当前，在贷款基准利率保持不变的请况下，商业银行为了保持负债成本持续高位请况下的财务可持续，将继续采取以下两种策略：一是各种按揭利率折扣相继消失，取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基准利率上予以上浮，从而引导按揭贷款利率上升;二是拖延放款时间，减少贷款额度，变相提高按揭贷款难度，或者干脆直接取消房贷业务，这种现象在二季度以来并不鲜见。
此外，在当前贷款基准利率调节作用越来越弱的请况下，商业银行在设计按揭贷款产品时，将会进行一定程度的创新。例如，随着商业银行长期资产负债配置能力提升，为了稳定购房者的利率预期，监管部门将可能鼓励商业银行开发出长期固定利率按揭产品，利率水平不再跟随央行贷款基准利率而变化。这对于潜在购房者来说，将能够提前锁定按揭利率波动的风险，更好地评估自身的还款能力，防范家庭财务风险。
